Wethouder Isabella wil ‘drie appartementen schrappen’ van gebouw Helling in Plan De Trip

“Uit de drie bijeenkomsten trek ik de conclusie dat het plan op twee punten aanpassing behoeft”, aldus wethouder Gilbert Isabella in een brief (31-1-2014) aan betrokkenen bij en omwonenden van Bouwplan de Trip en aan de gemeenteraad.

(Plan De Trip komt, inclusief onderstaande brief opnieuw aan de orde in de commissie Stad en Ruimte als agendapunt 19 op donderdagavond 6 februari.).

1. “Bij de inpassing van de horeca aan de Vaartsche Rijn moet door een combinatie van fysieke maatregelen en strikte handhaving worden bewerkstelligd dat de toekomstige horeca geen overlast met zich mee brengt voor met name de bewoners van de Jutfaseweg. Dit is mogelijk zonder aanpassing van het bestemmingsplan”.

3 nieuwe woningen minder tbv meer zon aan overkant Briljantlaan

2. “Alles afwegende, inclusief het belang van de realisatie van starterswoningen in Rotsoord, kom ik tevens tot de conclusie dat aanpassing van het plan het meest noodzakelijk is op de locatie die op sommige tijdstippen schaduw werpt op de appartementen aan de overzijde van de Briljantlaan. Door drie appartementen te schrappen op de meest oostelijke hoek van de Helling wordt, weliswaar ten dele, maar toch concreet tegemoet gekomen aan de bezwaren van bewoners aan de overzijde van de Briljantlaan.Daarbij realiseer ik mij dat het project zich reeds in een fase van aanbesteding bevindt en dat de wijziging dus kosten met zich meebrengt. Dit risico ligt nu bij de ontwikkelaar.Ik stel u dan ook voor het bestemmingsplan De Trip waar nodig op dit punt aan te passen en gewijzigd voor te leggen aan uw raad”.

Hieronder de hele brief van Isabella:

Aan de commissie voor Stad en Ruimte postbus 16200 3500 CE  UTRECHT
Onderwerp:

BP de Trip, nadere toegezegde info extra bewonersavonden De Trip

Verzonden 31 januari 2014

Geachte dames en heren,
In uw vergadering van 7 januari jl. vroeg u mij nogmaals in gesprek te gaan met omwonenden van project De Trip. Uw verzoek kwam voort uit het signaal van bewoners tijdens de RIA op 17 december 2013 dat zij tijdens het participatietraject niet voldoende zouden zijn gehoord.

Inmiddels hebben drie extra gesprekken met omwonenden plaatsgevonden. Met medewerking van bewoners en ontwikkelaar Jebber is dit mogelijk geweest, waar ik betrokkenen zeer erkentelijk voor ben.

Korte terugblik verloop van de procedure.

Bij de vaststelling van het startdocument door het college begin 2011 is besloten dat het project De Trip een pilot zou zijn, waarbij Jebber als ontwikkelende partij het initiatief tot participatie zou nemen. Destijds werd in de commissie de ambitie verwoord om participatietrajecten vaker aan de initiatiefnemer over te laten. Het participatieniveau is toen vastgesteld op het niveau ‘adviseren’.

Jebber nodigde in juni 2011 omwonenden uit voor een eerste presentatie van het plan. Omwonenden van het Tolsteegplantsoen, de Jutfaseweg en Rotsoord zijn uitgenodigd. In totaal kregen 450 omwonenden een uitnodiging in de bus.

In september 2011 vond een informatieavond plaats over het concept SPvE. De gemeente organiseerde deze avond samen met Jebber. De uitnodiging werd geplaatst op de wijkwebsite en werd via een wijkbericht verspreid.

Vanuit deze brede bijeenkomsten is een Ronde Tafel gevormd, die bestond uit 30 tot 40 deelnemers.

Het SPvE is in maart 2012 door de raad vastgesteld. Bij de vaststelling van het SPvE was reeds bekend dat omwonenden bezwaar hadden tegen de hoogte (9 woonlagen) en tegen het feit dat er op de eerste bebouwing aan het Tolsteegplantsoen schaduw valt. Daar is tijdens de commissiebespreking ook de nodigde aandacht voor geweest.

Tijdens de raadsvergadering is de toezegging gedaan dat Jebber bij de uitwerking van het Stedenbouwkundig Plan alsnog in gesprek zou gaan met direct omwonenden, met name over de schaduwwerking op de woningen aan de overzijde van de Briljantlaan. 

In de gesprekken kwamen opnieuw opmerkingen naar voren die toen tot de volgende aanpassingen in het plan hebben geleid en ook in het plan zijn verwerkt:

1.      Het gebouw de Briljant werd verplaatst zodat dat de ruimte tussen de Briljant en de eerste bebouwing aan het Tolsteegplantsoen nu 70 meter bedraagt in plaats van 57,5 meter. Op deze wijze geeft de Briljant de minste schaduw op het Tolsteegpark en bijna geen schaduw op de appartementen aan de overzijde van de Briljantlaan.

2.      Het gebouw de Briljant werd in de lengte ingekort met 260 m2, eveneens om de schaduwwerking te minimaliseren.

3.      Het gebouw de Helling werd zo gedraaid dat de schaduwwerking op de appartementen aan de overzijde van de Briljantlaan zo minimaal mogelijk is.

4.      Tot slot werd het gebouw de Helling met 12 meter ingekort, zodat een betere zichtlijn ontstaat vanaf de Briljantlaan op gebouw de Kade.

Een overzicht van de aanpassingen vind u in bijlage 1.

Dit betreft dus zichtbare aanpassingen die naar aanleiding van de vervolggesprekken met bewoners   en na vaststelling door uw raad van het SPvE tot stand zijn gekomen.

Voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure vond in juni 2013 een inloopavond plaats, aangekondigd via de wijkwebsite.  Slechts vijf bewoners gingen in op de uitnodiging. Met name de geluidsoverlast door de tijdelijke horeca Klein Berlijn vormde tijdens deze avond onderwerp van gesprek.

In totaal organiseerde Jebber 26 participatiemomenten voor omwonenden, toekomstige bewoners en ondernemers in de periode van december 2010 tot en met juni 2013. In bijlage 2 ziet u hiervan een overzicht. Het is mij ondertussen duidelijk geworden dat niet iedereen deze momenten heeft ervaren als onderdeel van het hele participatie traject dat is doorlopen.

De drie extra bewonersgesprekken

Naar aanleiding van de discussie over participatie in de vergadering van de Commissie Stad en Ruimte van 7 januari jl. zijn drie extra gesprekken gevoerd met bewoners.

In bijlage 3a en 3b vindt u verslagen van de eerste twee avonden. Ten tijde van het versturen van deze brief was het verslag van de derde avond nog niet gereed. Ik zal u deze zo spoedig mogelijk doen toekomen.

Uitgenodigd zijn de leden van de Ronde Tafel, de ‘groep van 30’ die zich organiseerde rondom de RIA op 17 december 2013, de 86 reclamanten mbt het bestemmingsplan De Trip en de wijkraad Zuid.

–      Op 17 januari vond een eerste gesprek plaats, waarbij ik aanwezig ben geweest. Er waren 37 geregistreerde [1] belangstellenden. De avond was bedoeld om te inventariseren over welke punten mensen in gesprek wilden met Jebber en de gemeente. Jebber gaf een toelichting op het plan De Trip. De gemeente gaf een toelichting op de Visie Rotsoord en het SPvE De Trip. Er werden 27 vragen genoteerd. Afgesproken werd een tweede avond te organiseren om deze vragen te beantwoorden en met elkaar in gesprek te gaan over de ideeën die bewoners hebben om het plan te verbeteren.

–      Op 22 januari vond de tweede avond plaats. Er waren 18 geregistreerde belangstellenden. De vragen die op de eerste avond gesteld werden, zijn beantwoord. Vervolgens hebben omwonenden hun ideeën ter verbetering van het plan uitgelegd. Eén van de omwonenden had een maquette van het plan gemaakt met losse blokken, die zijn nut bewees doordat voorstellen direct zichtbaar konden worden gemaakt in het ontwerp. Afgesproken werd dat omwonenden hun ideeën op de derde avond nader zouden presenteren. Het werd tijdens deze tweede bijeenkomst duidelijk dat, naast de geluidsoverlast door horeca, de schaduwwerking op de appartementen aan de overzijde van de Briljantlaan het grootste pijnpunt vormde.

–      Op 28 januari vond een derde gesprek plaats dat ik zelf geleid heb. Er waren geregistreerde 25 belangstellenden. De bewoners presenteerden hun ideeën voor verbetering van het plan. Er werden aanvullende vragen gesteld en beantwoord. Ook kwam de horecaoverlast ter sprake. Afgesproken werd dat er gezocht zou worden naar fysieke maatregelen om overlast door toekomstige horeca te voorkomen en dat omwonenden betrokken zouden worden bij de opzet van een beheerplan voor de horeca zodra er een exploitant bekend is. 

Jebber vertelde naar aanleiding van een bewonersvraag op deze avond dat zij al zijn gestart met de aanbesteding van het bouwplan. Aanpassen van het plan kan wel, maar zal de biedingen van de aannemers in het aanbestedingstraject negatief beïnvloeden.

De ideeën van omwonenden om het plan te verbeteren

Omwonenden presenteerden op de avond van de 28^ste hun ideeën.

Bijgaand treft u bijlage 4 met een plattegrond van het project, waarop te zien is dat er drie gebouwen zijn, met de namen de Kade, de Helling en de Briljant.

Ideeën m.b.t. gebouw De Kade

Omwonenden zouden graag zien dat dit blok van starters huurwoningen in de sociale sfeer zou worden omgezet naar starters koopwoningen.

Jebber geeft aan dat door de veranderde economische omstandigheden op dit moment onvoldoende markt is voor starters koopwoningen. Mocht er in de loop van de tijd meer behoefte ontstaan aan  koopwoningen voor starters, dan kan alsnog een deel van de woningen verkocht worden.

Ideeën m.b.t. gebouw De Briljant

Het eerste idee is om het gebouw aan de voorzijde (aan de Briljantlaan) af te toppen en die woningen terug te brengen aan de achterzijde, waardoor een plat gebouw ontstaat van 7 bouwlagen.

Don Murphy, architect bij VMX legt uit dat de vorm van het gebouw mede is ontstaan door de geluidstechnische eisen. Ook de lichtinval aan de binnenzijde van het gebouw zou bij een plat gebouw aanzienlijk minder zijn dan bij het huidige ontwerp.

Esthetisch gezien zou het niet goed zijn om van het gebouw een platte doos te maken. De Briljant is door zijn huidige vorm nu juist de ‘eyecatcher’ van het plan.

Het tweede idee is om een deel van de parkeergarage te laten vervallen, waardoor het gebouw De Briljant twee meter minder hoog wordt (27 meter ipv 29 meter). De auto’s die een parkeerplek hebben in de parkeergarage onder de Briljant, worden dan op maaiveld geparkeerd. Door omwonenden is hiervoor een ontwerp gemaakt die als bijlage 5 bij deze brief is gevoegd.

De ambitie is om Rotsoord te ontwikkelen tot een plek met een prettig leefklimaat en hoogwaardig openbaar gebied. In het plan De Trip vindt het parkeren voor bewoners daarom plaats in een gebouwde parkeervoorziening. In de openbare ruimte bevinden zich slechts 15 openbare parkeerplaatsen voor bezoekers. Hierdoor krijgt De Trip een autoluw openbaar gebied dat goed doorkruisbaar is voor voetgangers en fietsers.

Bij het idee van omwonenden komen er 45 auto’s extra in de openbare ruimte terecht, in totaal dus 60 auto’s op maaiveld.

Het ruime voetgangersgebied moet dan plaatsmaken voor een groot parkeerveld, waardoor de auto dominant wordt. Daarmee is het ontwerp strijdig met het vastgestelde SPvE. Ook levert de hoogtedaling van het gebouw met twee meter relatief gezien weinig winst qua vermindering van schaduwwerking op aan de overzijde van de Briljantlaan.

Ideeën m.b.t. gebouw De Helling

Omwonenden stellen voor het gebouw de Helling aan de zijde van de Briljantlaan af te vlakken, zodat er minder schaduwwerking optreedt op de appartementen aan de overzijde van de Briljantlaan.

Dit alternatieve plan van omwonenden is voor twee woningen van de appartementen aan de overzijde van de Briljantlaan gunstiger qua schaduweffect.  In bijlage 6 vindt u de schaduwberekeningen van dit alternatief.

De aanpassing doet misschien enige afbreuk aan het ontwerp van het gebouw, maar is ruimtelijk gezien niet onacceptabel. De aanpassing gaat wel ten koste van minimaal drie woningen. Het plan heeft dus voor Jebber financieel gezien negatieve gevolgen. Deze negatieve effecten bestaan enerzijds uit de huurderving van de woningen die dan niet zullen worden gebouwd, maar die al wel in de exploitatie van Jebber zijn meegerekend. Anderzijds bestaan de negatieve effecten uit de gevolgen van het wijzigen van een bouwplan tijdens een aanbestedingstraject.  

Conclusies uit de extra bewonersgesprekken

Ten aanzien van het participatietraject

Het gelopen participatietraject van het project De Trip heeft conform de Utrechtse Participatiestandaard plaatsgevonden. Er is een groot aantal gesprekken gevoerd met omwonenden, toekomstige bewoners en ondernemers. Iedereen kreeg de kans mee te praten en zijn of haar mening te geven. Omwonenden zijn huis-aan-huis uitgenodigd mee te praten en via de wijkwebsite en met wijkberichten zijn mensen opgeroepen hun mening te geven over het SPvE. Toch heeft niet iedereen het gevoel gehoord te zijn en dat kwam ook regelmatig terug tijdens de laatste drie gesprekken.  Dat vind ik jammer te horen,  omdat het juist de insteek van de gemeente en Jebber is geweest om dit traject van participatie met bewoners via een particuliere ontwikkelaar extern te begeleiden.

Wel wil ik de rol van de gemeente en ontwikkelaar in het participatietraject naar aanleiding van dit project evalueren en zonodig aanpassen, vooral waar het gaat om de brede terugkoppeling van de voortgang in een klankbordgroep of Ronde Tafel. In meer participatietrajecten zien we dat bijvoorbeeld door het tijdsverloop er te weinig contact is met de brede groep van mensen die wel tot de omwonenden of betrokkenen gerekend moeten worden, maar niet actief in een klankbordgroep participeren. Ik zal bezien of het participatietraject op dit punt kan worden aangescherpt waarbij ook de rol van respectievelijk ontwikkelaar en gemeente beter omschreven dient te worden.  Wellicht dat op deze wijze mensen beter betrokken worden bij de ontwikkelingen in een project.

Ten aanzien van de ideeën van omwonenden om het plan te verbeteren

Uit de drie bijeenkomsten trek ik de conclusie dat het plan op twee punten aanpassing behoeft.

1.      Bij de inpassing van de horeca aan de Vaartsche Rijn moet door een combinatie van fysieke maatregelen en strikte handhaving worden bewerkstelligd dat de toekomstige horeca geen overlast met zich mee brengt voor met name de bewoners van de Jutfaseweg. Dit is mogelijk zonder aanpassing van het bestemmingsplan.

2.      Alles afwegende, inclusief het belang van de realisatie van starterswoningen in Rotsoord, kom ik tevens tot de conclusie dat aanpassing van het plan het meest noodzakelijk is op de locatie die op sommige tijdstippen schaduw werpt op de appartementen aan de overzijde van de Briljantlaan. Door drie appartementen te schrappen op de meest oostelijke hoek van de Helling wordt, weliswaar ten dele, maar toch concreet tegemoet gekomen aan de bezwaren van bewoners aan de overzijde van de Briljantlaan.

Daarbij realiseer ik mij dat het project zich reeds in een fase van aanbesteding bevindt en dat de wijziging dus kosten met zich meebrengt. Dit risico ligt nu bij de ontwikkelaar.

Ik stel u dan ook voor het bestemmingsplan De Trip waar nodig op dit punt aan te passen en gewijzigd voor te leggen aan uw raad.

Met vriendelijke groeten, De heer G.P. Isabella   

Bijlagen

• 1. aanpassingen aan het plan na vaststelling van het SPvE
• 2. Overzicht participatiemomenten
• 3a. Verslag van de extra bewonersavond op 17 januari jl
• 3b. Verslag van de extra bewonersavond op 22 januari jl
• Het verslag van de extra bewonersavond op 28 januari jl wordt nagezonden.
• 4. Plankaart met daarop de gebouwen de Kade, de Helling en de Briljant
• 5. Ontwerp van omwonenden met gedeeltelijk maaiveld parkeren
• 6. Schaduwberekeningen mbt alternatief ontwerp de Helling