Dakpanachtige processen rond Jebber-plannen op locatie De Boo (tussen Helling en Rotsoord)
Verslag van de avondvergadering van de raadscommissie Stad en Ruimte, gehouden op
12 april 2011, in de raadzaal te Utrecht.
(U kunt het complete verslag hier downloaden)
Over Punt 17. Startdocument ontwikkeling locatie De Boo …………………………………………………………….. 11
<Dit gaat dus over het voormalige bedrijfsterrein van De Boo (bouwmaterialen en keukens tot 1/6/2010) tussen Helling/Briljantlaan/Rotsoord. En met name over de bouwplannen die Projectontwikkelaar Jebber (dochter van Mitros en SSH) daar wil realiseren.
Download Jebbers “Plan Aanpak locatie De Boo” (waarover de gemeenteraadcommissie Stad en Ruimte van 12 april 2011, zie hieronder, sprak):· hier. (Zie ook: hier.)
De term ‘dakpanachtige processen‘ in de kop komt uit een opmerking van wethouder Harrie Bosch bijna aan het einde van de behandeling van dit punt 17: “Natuurlijk is de ontwikkelaar al verder dan deze startnotitie ( “Startdocument ontwikkeling locatie De Boo” ) en soms zijn de wensen van de gemeente een vertragende factor. Waarschijnlijk komen er steeds meer dakpanachtige processen..”. Met andere woorden: er mag dan een officiële wettelijke procedure -‘volgordelijkheid’- zijn voor planvorming; in werkelijkheid werken ontwikkelaars natuurlijk al verder aan volgende fases voordat de vorige is goedgekeurd en vastgelsteld. Net als bij dakpannen, die immers ook half over elkaar schuiven.>
Aanwezig: de voorzitter, dhr. N.J. Verschuure, Wethouder dhr H.Bosch (Grondzaken en Vastgoed, Ruimtelijke Ordening, Utrecht Vernieuwt, Krachtwijken, Wonen, Leidsche Rijn), dhr.H.P.A.M. Bosch, de leden, dhr. B. Işik (PvdA), dhr. J. Fischer (Trots), dhr. D. Hoek (CDA), dhr. A. van Waveren (CDA), dhr. J.A. Kleuver (D66), dhr. L.A. Roodenburg (D66), dhr. B. Fokke (D66), dhr. T.W. Schipper (SP), dhr. IJ. Muilwijk (ChristenUnie), dhr. V. Oldenborg (SLU), dhr. B.F.M. Beerlage (PvdA), dhr. M.G.M. Rottier (GroenLinks), dhr. P. Zwanenberg (GroenLinks),dhr. D.N.E.A. Gilissen (VVD), dhr. W.W. Buunk (VVD), de commissiesecretaris, dhr. H. Peters en de commissiegriffier,mw. A. Berghuizen. Voorts aanwezig enkele medewerkers.
Verslag: Mw. I.B. Koren (Notuleerservice Nederland)
De commissie Stad en Ruimte stelt dit verslag definitief vast in de vergadering van 17 en 19 mei 2011. Eventuele wijzigingen op dit verslag worden verwerkt in het verslag van die vergadering.
17. Startdocument ontwikkeling locatie De Boo
De heer Işik (PvdA) maakt een compliment over het plan. De fractie heeft nog wel een paar vragen. Zo ziet de PvdA te weinig integrale gebiedsontwikkeling in dit gebied. Daarnaast zou het fijn zijn als langs het kanaal een wandel- of fietsroute gerealiseerd zou worden. Verder vraagt de partij wat aan de bewoners is gecommuniceerd met betrekking tot de bouwhoogte. Ook hoort de PvdA graag wat de reacties zijn geweest. Tot slot wordt in dit stuk gesproken over allerlei onderzoeken. Als bepaalde onderzoeksresultaten consequenties hebben voor het plan, dan ziet de fractie graag dat
teruggekomen wordt naar de raad.
De heer Van Waveren (CDA) vindt dit een goed voorstel. Er wordt voorzien in een behoefte. Het CDA is ten aanzien van de huurwoningen alleen bang dat er geen beweging meer zal zijn. Kunnen er niet wat commerciële huurwoningen in komen? Er is namelijk een prikkel nodig zodat mensen
doorschuiven en deze prikkel ontstaat als een commerciële prijs gevraagd wordt.
De heer Schipper (SP) denkt dat de heer Van Waveren door minister Donner op zijn wenken bediend wordt.
De heer Van Waveren (CDA) merkt verder op dat de fractie hoopt dat het proces snel doorlopen kan worden. Het behoedzame participatieniveau juicht het CDA toe in dit geval.
De heer Roodenburg (D66) vraagt of de prikkel waar het CDA het over heeft, niet zit in het feit dat de ruimte enigszins beperkt is bij de starterappartementen.
De heer Van Waveren (CDA) antwoordt dat als de bewoning van de sociale huurvoorraad in Utrecht bekeken wordt, dit geen afdoende prikkel blijkt. Verder nog een punt van zorg, namelijk de omslachtigheid waarmee de parkeernorm geformuleerd wordt. Het CDA stelt voor de parkeernorm te handhaven in dit plan.
De heer Işik (PvdA) begrijpt dat een parkeernorm gehanteerd moet worden maar tegelijkertijd wordt door een beperkte parkeernorm te hanteren, gestimuleerd minder mensen met auto’s daar te laten wonen.
De heer Van Waveren (CDA) merkt op dat op zoveel plekken in de stad al is gebleken 10 dat dit niet werkt.
De heer Schipper (SP) merkt op dat de fractie de omvang van het plan te veel vindt voor deze plek. De SP is niet akkoord met dit plan.
De heer Rottier (GroenLinks) merkt op dat de fractie blij is met deze ontwikkelingen. GroenLinks kijkt met spanning uit naar het stedenbouwkundig plan van eisen. Verder merkt de partij op het goed te vinden dat de parkeernorm kritisch wordt bezien. Juist omdat met name de exploitatie van de parkeergarage bij Station Vaartserijn min of meer gebaseerd was op het bouwprogramma van Rotsoord. Anderzijds zou het financieel rendement het wel eens kunnen gaan winnen van de visie. GroenLinks wil expliciet in het stedenbouwkundig plan van eisen terugzien hoe de extra’s in het gebied overeind gehouden kunnen worden.
De heer Işik (PvdA) merkt op dat deze notitie perfect aansluit bij de visie van het college. Is GroenLinks het hiermee eens?
De heer Schipper (SP) merkt op dat ooit voorlag hier het voorkeursrecht gemeente op te vestigen. Dan had meer in eigen hand gehouden kunnen worden. Nu moet maar bezien worden wat er gebeurt.
De heer Rottier (GroenLinks) merkt op het pessimisme bij voorbaat niet te delen. Een en ander geeft GroenLinks graag mee bij de verdere uitwerking. In de richting van de PvdA merkt hij op dat het belangrijk is de samenhang der dingen te blijven zien.
Verder zijn via de website van het dynamisch masterplan discussies opgeroepen. Elementen hierop kunnen wellicht gebruikt worden bij de invulling van het stedenbouwkundig plan van eisen. Dan de planning. Wat maakt dat het een lang proces moet zijn en wat voor tempo gaat erachter gezet worden?
De heer Roodenburg (D66) merkt op dat de fractie blij is met de ontwikkeling van starterwoningen op het terrein van De Boo. De zelfstandige starterwoningen zorgen voor de belangrijke doorstroming van studenten en al afgestudeerden in onzelfstandige woonruimten. Verder is D66 verheugd dat voor het participatieniveau adviseren is gekozen. Wel is de partij benieuwd naar de wijze waarop toekomstige bewoners worden betrokken. Misschien kunnen studentenorganisaties daarbij betrokken worden? De partij is zeer benieuwd naar het stedenbouwkundig plan van eisen.
De heer Gilissen (VVD) zegt de ontwikkeling met vertrouwen tegemoet te zien. De fractie kan zich aansluiten bij het CDA als het gaat om de mix tussen de gesubsidieerde huurwoningen en de koopwoningen ter plaatse. De verhouding zou ter faveure van de koopwoningen gelegd moeten worden.
Wethouder Bosch merkt op dat zaken anders gelopen zijn dan voorzien was. Er is nu verhoogde aandacht voor het binnenstedelijk bouwen en de positie van de starters. Daarnaast zorgt de economische ontwikkeling ervoor dat men veel minder met grote, langlopende gebiedstrajecten komt te zitten. Verder merkt hij op dat het realiseren van dit plan substantieel afwijkt van de visie Rotsoord. Er wordt bewust iets anders gedaan. Dit heeft overigens niets met geld te maken.
De heer Schipper (SP) merkt op dat dit een A-locatie is waar dik op verdiend wordt. Verder zijn starterwoningen nodig maar het gebied moet het wel aankunnen. Tot slot bevestigt de SP dat een en ander inderdaad substantieel anders is dan de Visie Rotsoord
(Download en lees hier: Ruimtelijke Visie Rotsoord, PDF, grootte: 4MB)
Wethouder Bosch merkt op dat als het echt om het geld zou gaan, er andere manieren zijn om hier veel meer geld mee te verdienen. Dan de integraliteit. Er ligt een visie over de route van het kanaal naar het Prozeeterrein en dergelijke. Er wordt geprobeerd de aantrekkelijkheid van de route langs het water te versterken. Vervolgens de onderzoeken. Deze moeten serieus genomen worden maar het zijn niet allemaal afzonderlijke onderzoeksrapporten. Het resultaat hiervan ziet de commissie terug in het volgende product.
Dan de beweging. Allereerst merkt hij op dat hier geen corporatie bij betrokken is.
De heer Roodenburg (D66) vraagt, vanuit de optiek voor het bouwen voor starters en doorstromers of huur niet een betere optie is.
Wethouder Bosch merkt op dat de patronen zeer gevarieerd zijn.
De heer Van Waveren (CDA) merkt op het wat makkelijk te vinden om te zeggen dat het hier geen corporatie betreft. De gemeente geeft toch ook randvoorwaarden mee?
Wethouder Bosch zegt dat zijn verhaal niet ingekleurd was met een maximale hoeveelheid sociale huurwoningen. H3H4 heeft hij gezegd. Daarbij moet ook gekeken worden naar de maat van de woning en de grote variëteit in termen van huur en koop. Wat wil de heer Van Waveren nog meer?
De heer Van Waveren (CDA) hoort graag waar het college zelf voor staat.
De heer Işik (PvdA) vraagt of de heer Van Waveren ook vindt dat in deze stad een tekort is aan starterwoningen.
De heer Van Waveren (CDA) antwoordt bevestigend.
De heer Işik (PvdA) vraagt of de heer Van Waveren het ook goed vindt dat deze gebouwd worden.
De heer Van Waveren (CDA) antwoordt dit goed te vinden.
De heer Işik (PvdA) concludeert dat de PvdA en het CDA het met elkaar eens zijn.
Wethouder Bosch moet glimlachen omdat de raad de sturingsmogelijkheden van de gemeente ten opzichte van dit programma willens en wetens heeft beperkt door niet in te stemmen met de Wet voorkeursrecht gemeenten situatie. Als wel ingestemd was had meer sturend opgetreden kunnen
worden. Het college vindt dat in het planproces voldoende mogelijkheden zitten om een goede balans te krijgen tussen wat de gemeente wil en wat de partijen willen. Daarnaast vindt hij dat het gemengde beeld van huur in de categorie H3H4 en een goede menging van huur en koop, op dit moment wijst op voldoende sturing van het college.
Dan het parkeren. Hij merkt op dat bepaalde normen worden gehanteerd. Deze worden doorgerekend maar de vraag is of op dit moment niet voor een plan gekozen moet worden waarin een en ander genuanceerd moet worden en waarbij gedurfd moet worden te kiezen voor een andere oplossing. Tweede punt is dat er de ervaring is op dit moment, dat er op een aantal plekken met studenten- en startercomplexen een overschot is aan parkeerplekken. Fietsparkeerplekken zijn er wel te weinig.
Dan de historische kring (HKTH). Die heeft aangegeven enige reserve te hebben ten aanzien van de omvang van het plan. Het is goed als de initiatiefnemer (Jebber) contact legt met de historische kring.
Verder merkt hij op dat het Domplein niet voor zal komen in het dynamisch stedelijk masterplan. Vervolgens gaat hij in op de toekomstige bewoners. Het is belangrijk mensen vroeg eigenaar te maken van het project.
Tot slot merkt hij in verband met de planning en het tempo op dat het Utrechtse planproces analytisch goed in elkaar zit maar dat soms het tempo van de werkelijkheid of een goed initiatief niet bijgehouden kan worden.
De heer Rottier (GroenLinks) stelt het op prijs dat de volgordelijkheid van groot belang is. GroenLinks vraagt of de gemeente niet een vertragende factor is in het spel.
De heer Roodenburg (D66) vraagt wat de wethouder belemmert om enig voorwerk te verrichten. Verder hoort D66 graag of een en ander per se in het Utrechtse planproces zit of ergens anders.
Wethouder Bosch zegt dat alles wat gezegd wordt een klein beetje waar is. Natuurlijk is de ontwikkelaar al verder dan deze startnotitie en soms zijn de wensen van de gemeente een vertragende factor. Waarschijnlijk komen er steeds meer dakpanachtige processen.
De heer Van Waveren (CDA) kan de wethouder volgen. Kan het stedenbouwkundig plan van eisen niet ingeschoven of overgeslagen worden?
Wethouder Bosch merkt op dat niet als standaard gezien moet worden dat aan de voorkant gezegd kan worden hoe processen gecombineerd kunnen worden.
De heer Rottier (GroenLinks) moet denken aan de aanbevelingen uit de doorlichtingrapporten. Daarin werd gezegd dat de gemeente van tevoren helder moet zijn in wat zij wil. Er hoeft dan niet steeds bijgestuurd te worden.
De voorzitter constateert dat dit punt voldoende is besproken.