De Boo-terrein: hoe ambiteuze bouwplannen van Jebber aan ambtelijke-, politieke- en participatie-procedures te lijmen?

Op 15/3 plaatsten we op deze site een vrij vaag verhaal, dat volgens sommigen ook ietwat ongenuanceerd was, over de ontwikkelingen, cq de nog-niet-ontwikkelingen, op het vooralsnog rommelige gebied Rotsoord e.o (tussen Briljantlaan en Vaartse Rijn) én over het zgn. (virtuele) Stadsdebat Dynamisch Stedelijk Masterplan over het (toekomstige) binnenstedelijke bouwen in Utrecht: (o.a ook in Rotsoord e.o). Hierbij een aanvulling:

Projectontwikkelaar Jebber (dochter van Mitros en SSH) wil op het voormalige terrein van De Boo (ooit: bouwmaterialen & keukens) een paar honderd  twee- en driekamerappartementen bouwen en ook graag horeca en winkels realiseren. (Bijvoorbeeld Restaurant LE:EN, dat weg moet van de Westerkade, vanwege spooruitbreiding, wil dolgraag spoedig doorstarten op ‘locatie De Boo’.) 

In een artikel van Paul Hustinx in de weekkrant Ons Utrecht van 16/3 blaakt Jebber-directeur Monique van Loon (motto: ‘hoe kan het wél?”) van optimisme en dadenkracht over locatie De Boo: er zijn nog geen defintieve ontwerpen,“maar het zou wel mooi zijn als we er een architectuurprijs mee winnen” en: “Het moet een stukje verlenging van de binnenstad worden”. 
 

Ons Utrecht: “Jebber verwacht eind 2012 te kunnen gaan bouwen, de gemeente spreekt echter van medio 2013“. Eerst moet er nog geschetst en ontworpen worden (-Jebber werkt o.a. samen met VMX Architects– ) en, niet te vergeten, een uitgebreid traject van procedures doorlopen worden. Zo wijken de Jebber-plannen op een aantal punten af van de gemeentelijke Visie Rotsoord uit 2006. B&W willen nu het initiatief van Jebber en de destijds vastgestelde ruimtelijke visie Rotsoord aan elkaar lijmen.

Jebber (Mitros/SSH) was begin 2010 nog, met advocaten en al, in de clinch met de gemeente, die het voorkeursrecht tot aankoop van terreinen in het gebied Rotsoord wilde toepassen, maar uiteindelijk heeft de gemeente “afgezien van het vestigen van de Wet Voorkeursrecht Gemeente waardoor ontwikkelingen afhankelijk blijven van particulier initiatief” (lees: Jebber.)
Op 15/2/2011 heeft het College van B&W besloten akkoord te gaan “met het Startdocument Rotsoord -locatie De Boo waarbij met het initiatief van Jebber als uitgangspunt, onderzoek naar de haalbaarheid wordt gedaan, eventueel gevolgd door een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). Het initiatief betreft de wens om op deze locatie 260 starterswoningen te ontwikkelen in combinatie met kleinschalige bedrijfsruimte en een aantal voorzieningen”  (Zie verder de gemeentelijke ‘paperassen’ verderop in dit webbericht).

Qua participatie constateert de Wijkraad Zuid (onafhankelijk adviesorgaan voor B&W, met wijkbewoners en -ondernemers) o.a. dat  “pas nadat het concept SpvE   gerealiseerd is er ruimte is voor participatie. De wijkraad vindt dit te laat en wil voorstellen om reeds tijdens de onderzoeksfase structureel contact te houden met een groep stakeholders” (=belanghebbenden).  (Zie verder: hier)

(Concept openbare besluitenlijst vergadering van B&W gehouden op 8 maart 2011:)

Rotsoord – Ontwikkeling locatie De Boo (11.024466)
BESLUIT GENOMEN OP 15 februari 2011 Het college besluit:
(Onderwerp:)
1 In te stemmen met het Startdocument Rotsoord –locatie De Boo waarbij met het initiatief van Jebber als uitgangspunt, onderzoek naar de haalbaarheid wordt gedaan, eventueel gevolgd door een Stedenbouwkundig Programma van Eisen. Het initiatief betreft de wens om op deze locatie 260 starterswoningen te ontwikkelen in combinatie met kleinschalige bedrijfsruimte en een aantal voorzieningen.
2 De raadscommissie Stad en Ruimte te informeren.
3 De wethouders Bosch en Lintmeijer te machtigen om tekstuele aanpassingen in de documenten aan te brengen.
(Argumenten:)
1.1De ontwikkeling van starterswoningen op aantrekkelijke locaties in Utrecht is bijzonder gewenst.
1.2De herontwikkeling van de locatie De Boo kan een aanjager zijn voor de herontwikkeling van Rotsoord.
1.3Begin 2010 heeft de raad besloten de ontwikkeling van deze locatie aan de markt over te laten.
2.1De ontwikkeling en collegestandpunt hieromtrent zijn relevant voor de raadscommissie Stad en Ruimte.
(Kanttekening:)
1.1Het initiatief wijkt op een aantal punten af van de visie Rotsoord (zie: brief aan Commissie Stad en Ruimte hieronder)
(download en lees Ruimtelijke Visie Rotsoord, PDF, grootte: 4MB)

Brief van het College van B&W aan de leden van de Commissie Stad en Ruimte (van de Gemeenteraad) d.d. 15 februari 2011

Geachte leden,
Wij hebben op 15 februari 2011 besloten in te stemmen met het startdocument voor de ontwikkeling van de locatie De Boo in Rotsoord. In deze brief willen wij u graag informeren over de beoogde ontwikkelingen en het beoogde planproces.

 Initiatiefnemer en initiatief
Jebber – een dochterbedrijf van woningbouwcorporatie Mitros en stichting Studentenhuisvesting Utrecht – is eigenaar geworden van de locatie De Boo in Rotsoord en wil op deze locatie 260 starterswoningen ontwikkelen in combinatie met kleinschalige bedrijfsruimte en een aantal voorzieningen.

 In onze overwegingen om in te stemmen met het startdocument speelt de dringende behoefte aan starterswoningen in Utrecht een belangrijke rol. In de huidige situatie kan absoluut niet worden voldaan aan de grote vraag naar starterswoningen in Utrecht. In de woonvisie van de gemeente Utrecht is deze constatering omgezet in de doelstelling ‘het realiseren van startersappartementen op binnenstedelijke locaties rond het centrum en op ‘hotspots’ in de wijken’. Met het oprichten van het dochterbedrijf Jebber door woningbouwcorporatie Mitros en de stichting Studentenhuisvesting Utrecht laat de markt zien op deze vraag te willen inspelen. De ambitie van Jebber is om in de komende tien jaar in Utrecht 3.000 woningen realiseren voor starters in de regio Utrecht.

 Daarnaast is het zo dat de herontwikkeling van Rotsoord zoals beoogd in de visie Rotsoord uit 2006 tot op heden langzaam op gang is gekomen en zich hoofdzakelijk heeft beperkt tot deelplannen met reguliere woningbouw. Hierdoor heeft de potentie van Rotsoord als ‘creatieve en culturele hotspot’ nog geen gestalte gekregen. In samenhang met de herbestemming van de watertoren aan het Heuveloord en de beoogde ontwikkelingen bij Pastoe-De Toonkamer kan het initiatief van Jebber mede door de combinatie met kleinschalige bedrijfsruimte en voorzieningen de herontwikkeling van Rotsoord definitief in gang zetten.

 Tot slot hebben wij in onze overwegingen meegenomen dat de raad – met kennis van het initiatief van Jebber – begin 2010 heeft besloten voor de locatie De Boo niet de  Wet Voorkeursrecht Gemeenten toe te passen, maar de ontwikkeling van deze locatie over te laten aan de markt.

 Relatie met de visie Rotsoord
Het initiatief wijkt op een aantal punten af van de visie Rotsoord uit 2006. De wenselijkheid van starterswoningen op aantrekkelijke locaties in Utrecht en het raadsbesluit om de ontwikkeling van deze locatie over te laten aan de markt zijn naar onze mening voldoende reden om – met het initiatief van Jebber als uitgangspunt – te onderzoeken hoe het initiatief en de visie Rotsoord op elkaar kunnen worden afgestemd. Het onderzoek zal zich met name richten op

–                ruimtelijk kader: massastudie, korrelgrootte, uitstraling en relatie met de omgeving
–                verkeer en parkeren: ontsluiting van het plangebied en opvangen parkeerbehoefte (inclusief uitstralingseffecten op de directe omgeving);
–                functioneel kader – programma: verhouding wonen ten opzichte van creatieve en culturele functies;
–                milieu en duurzaamheid: zekerstelling van kwalitatief hoogwaardig openbaar gebied aan de Vaartsche Rijn

 Uitvoering
Het startdocument is het startsein voor genoemd nader onderzoek en ook het startsein voor de participatie door belanghebbenden en belangstellenden. De resultaten van een en ander zullen worden opgenomen in een Stedenbouwkundig Programma van Eisen.
Parallel zal in samenwerking met initiatiefnemer Jebber een krachtenveldanalyse worden uitgevoerd, een participatie- en communicatieplan worden opgesteld en een start worden gemaakt met de uitvoering van dat plan.