Brief bouwplannen bij Rotsoord
Nummer: DSO 07.054080 Toestel: 030 – 286 40 96 Datum: 16 mei 2007
Onderwerp: Bouwhoogte in Rotsoord en woningbouwplannen Onyxweg, Vicona en Briljantlaan
Bijlagen: Toekomstige hoogteopbouw Vaartsche Rijn en Briljantlaan
aan de leden van de gemeenteraads commissie Stedelijke Ontwikkeling
Geachte dames en heren,
Op 17 april jl. hebben wij u geïnformeerd over de bouwhoogte in Rotsoord en over de woningbouwplannen Onyxweg en Vicona (Rotsoord 43/43a). Ook is toen naar aanleiding van vragen uit de commissie Stedelijke Ontwikkeling gesproken over het woningbouwplan Briljantlaan. Op basis van de gevoerde discussie over de bouwhoogte van de verschillende bouwplannen en toezeggingen daarbij willen wij u nader informeren.
Woningbouwplan Vicona (Rotsoord 43/43a) De term compensatie riep in de vergadering van de commissie Stedelijke Ontwikkeling van 17 april jl. vragen op. Terrecht, want de term compensatie is niet juist in deze situatie. In een nadere toelichting geven wij aan waarom we toch in dit specifieke geval een financiële bijdrage willen leveren aan het tot stand komen van dit project. Het gaat daarbij om twee dure kwaliteitselementen (historische gevel en -beuken en parkeerkelder)
* monumentale status De ontwikkelaar was het niet eens met het voorstel van de gemeente om gehele fabriekshal voor te dragen als gemeentelijk monument en zag geen mogelijkheid daarbij een economisch haalbaar plan te maken. Dit kwam met name door de stedenbouwkundige beperking en het beperkte aantal te realiseren woningen die het gevolg van de geheel monumentale status zouden zijn. Ook de slechte bouwkundige staat van de fabriek, de aanwezigheid van een bijzondere betonconstructie en het ontbreken van een mogelijke nieuwe functie voor de fabriekshal maakte een plan met behoud van de fabriekshal financieel onhaalbaar. De ontwikkelaar heeft met onderzoeksrapporten de bouwkundige staat en financiële gevolgen van aanpassingen aan de gehele fabriekshal aangegeven.
Vervolgens is er drie jaar een gerechtelijke procedure gevoerd over dit verschil van mening. Uiteindelijk hebben zowel de rechter als de Raad van State een uitspraak gedaan die in essentie op het volgende neerkomt:
De fabriekshal heeft monumentale waarde, maar dat neem niet weg dat de gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met de economische belangen van de eigenaar/ontwikkelaar. Er werd voorgesteld om nader in overleg te gaan om tot oplossingen te komen.
Gemeente en ontwikkelaar zijn vervolgens in overleg getreden waarbij in alle openheid besproken is wat ruimtelijke, monumentaal en financieel haalbaar is op de locatie. Volledig handhaven van de fabriekshal was financieel niet haalbaar, het behoud van een deel ervan wel. Bij behoud van een deel van de fabriekshal was het ruimtelijk alleen mogelijk voldoende aanvullende nieuwe woningen te realiseren met een gebouwde ondergrondse parkeergarage. Zeker als ook een goede kwaliteit van de (semi)openbare ruimten voor voorgestaan, zoals past in de Ruimtelijke Visie Rotsoord..
In gezamenlijkheid is toen het plan tot stand gekomen waarbij de monumentale voorgevel van de fabriekshal in ere wordt hersteld en waarbij een viertal beuken van de fabriek met originele spanten wordt teruggebouwd. Dit in combinatie met vijftig woningen (twee gebouwen van respectievelijk acht en vier lagen) en een gebouwde ondergrondse parkeergarage gaf volgens zowel ontwikkelaar en gemeente een haalbaar plan.
* kwaliteit van de (semi)openbare ruimte en parkeren Vanuit de gebiedsontwikkeling Rotsoord en de Ruimtelijke Visie Rotsoord zoals die is vastgesteld in de raad wordt in Rotsoord ingezet op een hoog kwaliteitsniveau ten aanzien van (semi)openbare ruimte. Daarbij wordt voor planinitiatieven zoveel mogelijk ingezet op het gebouwd parkeren, liefst ondergronds.
Door de gemeente is ingezet op het realiseren van een flinke ondergrondse parkeergarage. De ontwikkelaar is daar redelijk ver in mee gegaan (verder dan strikt noodzakelijk). Daardoor kan de kwaliteit van de (semi)openbare ruimte hoger worden dan in een doorsnee bouwplan het geval is met minder auto's op maaiveld.
* relatie tussen constructie ondergrondse parkeergarage en monumentale deel fabriekshal Om een goede bouwkundige constructie te maken moet de gebouwde parkeergarage onder de monumentale gevel doorlopen. Dit geeft ook een grotere ondergrondse parkeergelegenheid dan strikt noodzakelijk.
* ontbreken van draagvlak voor een bouwplan met vijftig woningen Tijdens de behandeling van de artikel 19 procedure voor het plan in de commissie Stedelijke Ontwikkeling bleek er geen draagvlak te zijn voor het bouwplan van vijftig woningen in twee gebouwen van respectievelijk acht en vier lagen. Het hoogteaccent van acht lagen vond de commissie niet passen in de uitgangspunten van de Ruimtelijke Visie Rotsoord. Wij hebben de ontwikkelaar voorgesteld om een aangepast plan van vierenveertig woningen in twee gebouwen van respectievelijk zes en vier lagen te realiseren. De ontwikkelaar ziet geen mogelijkheid een dergelijk plan bedrijfseconomisch haalbaar te maken als er ook een monumentale gevel- en beuken en een forse gebouwde ondergrondse parkeergarage moeten worden gebouwd.
* financiële- en juridische toets en beschikbare middelen OGU heeft de financiële haalbaarheid van het plan getoetst en geconstateerd dat een plan met vierenveertig woningen inderdaad niet financieel verantwoord is uit te voeren. Het is juridisch mogelijk dat de gemeente financieel bijdraagt aan het plan om de momentale gevel met beuken en ondergronds gebouwde parkeervoorziening te realiseren.
Het rijk heeft aan de gemeente Utecht via het zogenaamde 'impulsbudget' subsidiemiddelen beschikbaar gesteld om knelpunten te kunnen oplossen bij de binnenstedelijke (transformatie) opgave. Voor Rotsoord is 2,5 miljoen euro beschikbaar ten behoeve van de kwaliteitverbetering van de openbare ruimten inclusief het parkeren. Binnen dit budget van 2,5 miljoen euro is ruimte om middels subsidie het plan voor Vicona mogelijk te maken. Wij stellen om een deel van deze subsidie in te zetten.
* artikel 19 procedure De lopende artikel 19-procedure zal met het aangepaste bouwplan verder in procedure worden gebracht.
Woningbouwplan Onyxweg
In de commissiebrief voor de commissie Stedelijke Ontwikkeling van 17 april jl. was aangegeven dat het bouwplan uitgevoerd wordt in twee bouwblokken van respectievelijk vier en zes lagen op een ondergrondse gebouwde parkeergarage die 0,6 tot 0,9 meter boven maaiveld uitsteekt. Dit is een verlaging ten op zichte van de 'Aanvullende randvoorwaarden' die een bouwplan met een parkeergarage tot 1,35 meter mogelijk maakt.
Om het uitzicht en de bezonning van de woningen aan de Vaartsche Rijn te verbeteren en om ruimte toe te voegen aan het profiel van de Vaartsche Rijnstraat zullen de twee bouwblokken in westelijke richting opschuiven (aan de zuidzijde ca. twee meter en aan de noordzijde ca. vier meter).
Met deze twee aanpassingen lijkt een goede balans gevonden tussen enerzijds het recht doen aan belangen van direct omwonenden en anderzijds het recht doen aan randvoorwaarden zoals in de eerdere fasen geformuleerd en daarmee aan de positie van de ontwikkelaar.
* artikel 19 procedure Voor het bouwplan zal de komende tijd de artikel 19 procedure worden gevolgd.
Woningbouwplan Briljantlaan
De concept Ruimtelijke Visie Rotsoord ging uit van bebouwing van een deel van het terrein van de kinderboerderij en de volkstuinen. Bij het ontbreken van draagvlak in de buurt hiervoor is er voor gekozen om de kinderboerderij, volkstuinen, vogelopvang en boomgaard volldig te behouden. Daarbij mocht alleen de locatie op de hoek van de Briljantlaan en Diamantweg worden bebouwd.
Voor het woningbouwplan Briljantlaan is de Nota van Uitgangspunten inclusief de grondexploitatie op 12 oktober 2006 in de Raad vastgesteld. De Raad heeft bij de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten met het volgende ingestemd: " Aangezien de locatie op een heel prominente plek ligt in Rotsoord, op een kruising van wegen, langs een invalsweg, is een klein accent boven de basishoogte gepast. Daarom wordt specifiek voor de hoek Briljantlaan/Diamantweg ingezet op een hoogte tussen de zes en acht lagen." Het ontwerp van het woningbouwplan voldoet aan de door de Raad vastgestelde Nota van Uitgangspunten en grondexploitatie. Wijziging van de randvoorwaarden uit de Nota van Uitgangspunten heeft programmatische en financiële gevolgen.
In de vergadering van de commissie Stedelijke Ontwikkeling van 17 april jl. werd de vraag gesteld of het bouwplan nog is aan te passen in de overgang naar het terrein van de kinderboederij. Er is toegezegd om dit nog te onderzoeken. Daarbij werd aangegeven dat op de locatie de marges hiervoor erg klein zijn.
Het huidige ontwerp van het woningbouwplan is niet zodanig aan te passen dat de noordgevel verder van de erfgrens af komt te liggen en dat de noordgevel minder hoog wordt.
* Groene erfscheiding In het definitieve ontwerp voor het woningbouwplan Briljantlaan was tussen het terrein van het woningbouwplan Briljantlaan en het terrein van de kinderboederij als erfscheiding een muur gepland. Het terrein van de kinderboederij heeft als buurtvoorziening een groene uitstraling. Vanuit de buurt en vanuit het beheer van de kinderboerderij is de wens geuit om de erfscheiding groen uit te voeren. In verband met die wens zal er als erfscheiding geen muur maar een natuurlijk/groen hekwerk worden geplaatst.
* Bezonning De huidige bomenrij met acht Italiaanse populieren die op het terrein van de kinderboerderij staan tegen de erfgrens aan van de bouwlocatie Briljantlaan zorgt voor schaduw op het zuidelijk deel van het terrein van de kinderboerderij. De bezonningsstudie toont aan dat de extra schaduwwerking ten gevolge van het bouwplan op het terrein van de kinderboerderij gering is. Concreet houdt dit in dat er in de periode van eind maart tot eind september in de zuid-oost hoek van het terrein van de kinderboerderij een klein deel extra schaduw is. Verblijfsactiviteiten waarbij veel mensen aanwezig zijn vinden over het algemeen noordelijker op het terrein plaats.
* Bomenrij De bomen zijn zo'n 20 tot 25 jaar oud. In het algemeen is de levensduur van deze bomen relatief beperkt namelijk 30 tot 40 jaar. Uit een recent uitgevoerd bomenonderzoek blijkt dat de acht populieren doorsnee 'Italianen' zijn met een matige kwaliteit en dito toekomstverwachting. Alle bomen hebben een matig tot ernstige bastbeschadigingen (vraatschade door vee), de kwaliteit van de bomen neemt af en de toekomstverwachting is minder dan de nog gebruikelijke 10-15 jaar.
Bij twee bomen zijn in de wonden van de vraatschade horizontale breuklijnen geconstateerd, tot in het kernhout. Vermoedelijk zijn deze breuklijnen ontstaan tijdens de laatste storm in januari jl. Bij storm of harde rukwinden (tijdens onweer), met volle bladbezetting, is er een aanzienlijk verhoogd risico op stambreuk. Het is dan ook aan te raden om deze twee bomen te kappen of drastisch te snoeien (de kronen substantieel te verkleinen en te verlagen). In de komende maanden zal worden bekeken hoe het beste met de situatie van de bomen voor de toekomst kan worden omgegaan. Dit zal gebeuren in nauw overleg met de beheerder van de kinderboederij.
* artikel 19 procedure De art. 19 procedure van dit bouwplan is op grond van de vastgestelde Nota van Uitgangspunten met grondexploitatie inmiddels gestart.
Bouwhoogte in Rotsoord
Na de bovengenoemde lopende projecten zullen wij voor toekomstige bouwplannen in Rotsoord uitgaan van de gemiddelde hoogte per bouwlocatie (project) en niet meer van de gemiddelde hoogte per zone.
Voor bouwlocaties langs de Vaartsche Rijn is het gemiddelde vier bouwlagen, waarbij er variatie mogelijk is tussen de twee en zes lagen. Voor bouwlocaties langs de Briljantlaan is de gemiddelde hoogte zes bouwlagen, waarbij per locatie een variatie mogelijk is tussen de vier en acht lagen (zie bijlage met toekomstige hoogteopbouw). Een hoogteaccent op de hoek van de Vaartsche Rijn en Baden Powellweg vormt daarop de enige uitzondering. Dit hoogte-accent zal onder de hoogte van de watertoren blijven.
Bij de gemiddelde hoogte per bouwlocatie blijft het mogelijk dat bijvoorbeeld twee gebouwen of twee delen van één gebouw in hoogte verschillen. Per locatie zullen de twee gebouwen of één gebouw met hoogteverschillen dan samengenomen niet boven het gemiddelde uitkomen. Het is daarbij mogelijk dat één van de gebouwen of delen van één gebouw hoger is dan het gemiddelde, maar de hoogte zal altijd onder de maximaal aangegeven hoogte blijven die voor de locatie geldt.
We gaan er vanuit dat deze aanpassing recht doet aan de interpretatie van de bouwhoogtes in Rotsoord zoals de commissie Stedelijke Ontwikkeling die ziet, en dat hiermee voldoende duidelijkheid is gegeven voor de verdere ontwikkeling in Rotsoord voor wat betreft de hoogteopbouw.
Hopelijk hebben naar wij u hiermee voldoende geïnformeerd.
Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Utrecht,
De secretaris, De burgemeester