Brief: bouwhoogte Rotsoord e.o.

Aan: de commissie voor Stedelijke Ontwikkeling.    De Ruimtelijke Visie Rotsoord is op 20 februari 2006 definitief in de gemeenteraad vastgesteld en vormt daarmee het ruimtelijk en functioneel kader voor ontwikkelingen in het gebied. Momenteel wordt gewerkt aan een samenhangende gebiedsaanpak voor Rotsoord. Zo worden er bouwplannen uitgewerkt voor de locatie Briljantlaan, Viconaterrein en ROC-Onyxweg. Via deze brief willen wij u in samenhang nader informeren over een aantal ontwikkelingen in Rotsoord. Specifiek gaat het daarbij om de bouwhoogte en de woningbouwplannen ROC-Onyxweg en Vicona (Rotsoord 43/43a).

Nummer: DSO 07.025817
Toestel: 030 – 286 40 96
Onderwerp: Bouwhoogte in Rotsoord en woningbouwplannen Onyxweg en Vicona (Rotsoord 43/43a)
Datum: 27 februari 2007
Bijlagen:  Bijgevoegd
 * In de leeskamer ter inzage.
 * In de leeskamer ter inzage in het vak voor geheime stukken.
 * Voor de leden bijgevoegd.

De gemeente investeert ook in het gebied. In cultuurhistorie met 1,5 miljoen euro ISV-middelen en in de openbare ruimte en in parkeren met 2,5 miljoen euro rijksmiddelen (Impulsbudget). Het Rijk heeft dit budget beschikbaar gesteld aan de gemeente voor het versnellen van de binnenstedelijke vernieuwing en transformatie. Het budget dient voor 1 januari 2008 besteed te worden (het zogenaamde eerste tranche 'Impulsbudget' van 4 miljoen euro). In het najaar van 2006 zijn de 'Aanvullende randvoorwaarden voor dit project' in de commissie voor Stedelijke Ontwikkeling besproken en is door de wethouder wonen, Leidsche Rijn en ruimtelijke ordening toegezegd dat het college van B&W een nadere toelichting en een standpunt zal geven op een aantal onderwerpen waaronder de bouwhoogte. In de 1e helft van 2006 was er voor de Viconalocatie een bouwplan in procedure (artikel 19 lid 1) met 50 woningen in twee gebouwen en een grote ondergrondse parkeergarage. Daarbij zou de oorspronkelijke gevel en een aantal beuken van de monumentale fabriek die er stond worden herbouwd. In uw commissievergadering van mei en vervolgens september 2006 was er geen draagvlak voor het woningbouwplan met bouwhoogten van respectievelijk acht- en vier lagen.

(Klik op een afbeelding om een vergroting te bekijken in een apart venster)

 

Bouwhoogte in Rotsoord

De mogelijke en wenselijke bouwhoogte in Rotsoord op basis van de Ruimtelijke Visie Rotsoord roept vragen op en vergt daarom een nadere toelichting.

* aanleidingen voor een nadere toelichting op de bouwhoogte in Rotsoord
Er zijn meerdere aanleidingen die een nadere toelichting op de bouwhoogte in Rotsoord noodzakelijk maken.

– art.19-procedure Bouwplan Vicona (Rotsoord 43/43a)
In de commissie SO van mei en vervolgens september 2006 is de artikel 19-procedure besproken voor het bouwplan Vicona (Rotsoord 43/43a) met 50 woningen in twee gebouwen (één van acht lagen en één van vier lagen). Het accent van acht lagen vond u niet passen binnen de uitgangspunten over bouwhoogten in de Ruimtelijke Visie Rotsoord. Het bouwplan is toen teruggenomen.

– motie 'Stoppen met oprekken' tijdens behandeling van de NvU Briljantlaan/Diamantweg
In de vergadering van de gemeenteraad van 12 oktober 2006 is de Nota van Uitgangspunten voor ca. 60 sociale woningen op de hoek van de Briljantlaan en Diamantweg behandeld. Tijdens die vergadering is door de fracties SP, D66 en LU de motie 'Stoppen met oprekken' ingediend. De motie had tot doel dat maximale en gemiddelde bouwhoogten in de Ruimtelijke Visie Rotsoord als harde randvoorwaarden zouden gelden voor bouwinitiatieven in het plangebied. De motie is tijdens de vergadering door de verantwoordelijk wethouder overgenomen en daarop ingetrokken door de indieners.

– Advies wijkraad Zuid over ontwikkelingen in Rotsoord
Op 9 oktober 2006 heeft de wijkraad Zuid aan het College van B&W een advies uitgebracht over ontwikkelingen in Rotsoord. De wijkraad Zuid is van mening dat zowel woningbouwplannen voor Briljantlaan, Viconaterrein als Onyxweg niet voldoen aan de gestelde hoogte in de Ruimtelijke Visie Rotsoord. 

– Aanvullende randvoorwaarden ROC-locatie Onyxweg
Bij de behandeling van de 'Aanvullende Randvoorwaarden ROC-locatie Onyxweg' in de commissie Stedelijke Ontwikkeling op 23 november 2006 is het College van B&W gevraagd om een nadere toelichting te geven over de interpretatie van de uitgangspunten voor de bouwhoogten in Rotsoord. Daarbij zijn tevens vragen gesteld over de verkeerssituatie, het parkeren en over lucht- en geluid.
 

* Ruimtelijke Visie Rotsoord
Voor de uitgangspunten ten aanzien van de ontwikkeling van bouwhoogten in Rotsoord zijn twee zones van belang: de Vaartscherijnzone en de Briljantlaanzone (paragraaf 3.4. van de Ruimtelijke Visie Rotsoord). In de Ruimtelijke Visie Rotsoord staat onder andere het volgende over de bouwhoogten beschreven:

Rotsoord kenmerkt zich, zoals de hele Vaartsche Rijnstrook, door variatie in bebouwing in maat en schaal, in bouwhoogte, in oriëntatie en in functie. Bebouwing en open ruimtes wisselen elkaar op ongeordende wijze af. De identiteit van het gebied wordt mede bepaald door de verrassende afwisselingen in bouwhoogten.

De volgende bouwhoogten vormen uitgangspunt voor verdere ontwikkeling, waarbij een bouwlaag drie tot vier meter hoog is.

Aan de Vaartsche Rijn is een gemiddelde hoogte van vier bouwlagen uitgangspunt (minimaal twee – maximaal zes bouwlagen). Aan de Briljantlaan is een gemiddelde hoogte van zes bouwlagen uitgangspunt (minimaal vier – maximaal acht bouwlagen). 

In de Ruimtelijke Visie Rotsoord hanteren wij bij de gemiddelde bouwhoogte het uitgangspunt dat het gaat om de gemiddelde bouwhoogte per zone en niet om de gemiddelde bouwhoogte van een afzonderlijk bouwplan.

Wanneer in de Ruimtelijke Visie Rotsoord wordt gesproken over bouwhoogte in bouwlagen is daarbij uitgegaan van drie tot vier meter per bouwlaag. Een bouwhoogte uitgedrukt in meters is niet los te zien van het aantal bouwlagen.

Voor de gemiddelde bouwhoogte van de zone aan de zijde van de Vaartscherijn als totaal is een hoogte aangegeven van vier bouwlagen. Bij dat gemiddelde over de hele zone zijn per locatie hoogte-variaties mogelijk tussen de twee en zes lagen.

Voor de gemiddelde bouwhoogte van de zone aan de zijde van de Briljantlaan als totaal is een hoogte aangegeven van zes bouwlagen. Bij dat gemiddelde voor de hele zone zijn per locatie hoogte-variaties mogelijk tussen de vier en acht lagen.

In Rotsoord zal de Watertoren altijd het hoogste punt blijven (35 meter hoog). Op de hoek Baden Powellweg – Helling is een hoogte-accent mogelijk. Dit hoogte-accent zal altijd lager blijven dan de watertoren. Een hoog gebouw op die plek zal moeten voldoen aan de volgende eisen:
– het geeft een speciaal accent wat op die plaats goed past;
– het gebouw is goed bereikbaar. 

* toekomstige hoogte-opbouw in Rotsoord
Voor een goed en compleet beeld van de toekomstige hoogteopbouw in Rotsoord zijn lengteprofielen gemaakt, zowel voor de zijde van de Vaartscherijn als voor de zijde van de Briljantlaan. De rode 'draden' in deze lengteprofielen geven voor de gehele zone het mogelijke minimale, gemiddelde en maximale aantal bouwlagen weer.
 
In de lengteprofielen zijn drie kleuren bebouwing te onderscheiden:
–  te behouden bebouwing (donkerbruin);
–  nieuwbouw die in ontwikkeling is (lichtbruin);
–  nieuwbouw die op basis van de Ruimtelijke Visie Rotsoord daarnaast nog mogelijk is (grijs).

Deze bebouwing in drie kleuren voor beide zones samen geeft het totaalbeeld weer van de toekomstige hoogte-opbouw in Rotsoord. Het gemiddelde hoogtebeeld dat daarbij wordt weergegeven vormt het  uitgangspunt voor de hoogte-ontwikkeling in Rotsoord.

Elk toekomstig bouwplan wordt gemonteerd in de lengteprofielen; vervolgens wordt getoetst of de gemiddeld voorgeschreven hoogte voor de betreffende zone gelijk gebleven is.

* aanwijzing gemeentelijke monumenten in Rotsoord
Op 2 februari 2007 zijn de eigenaren van vijf gebouwen/complexen aan de Vaartscherijn in Rotsoord per brief geïnformeerd over het feit dat de gemeente de aanwijzingsprocedure gaat starten voor gemeentelijke monumenten. Het gaat om twee woningen nabij de Watertoren (Heuveloord 17 en 27), Pastoe (Rotsoord 3/5), het Ondixgebouw (Rotsoord 13) en de Villa Staatsen nabij de kinderboerderij (Rotsoord 24). Met de start van de aanwijzigingsprocedure dienen de panden al behandeld te worden als zijnde monument en daarmee wordt de bestaande hoogte vastgelegd op die plaatsen binnen Rotsoord.

Woningbouwplan Onyxweg

De herontwikkeling van deze locatie maakt onderdeel uit van de 'ROC-afspraken' voor meerdere locaties, zoals die afgelopen jaren is voorbereid en overeen is gekomen tussen gemeente en ROC. Bij de ROC-afspraken zijn door de gemeente per locatie randvoorwaarden boekjes gemaakt (dd. 13/10/'03). In het randvoorwaardeboekje voor de ROC-locatie Onyxweg is sprake van de randvoorwaarde voor woningbouw in vier en zes lagen.
 
*  bouwhoogte en -massa
Het bouwplan zoals dat in oktober 2006 aan omwonenden is gepresenteerd heeft twee bouwblokken van respectievelijk vier en zes lagen. In de aanvullende randvoorwaarden werd uitgegaan van een bouwplan met vier en zes bouwlagen op een half verdiepte parkeergarage tot maximaal 1,35 meter boven maaiveld. Inmiddels heeft het bouwplan een ondergrondse bebouwde parkeergarage die nog maar 0,6 tot 0,9 meter boven maaiveld uitsteekt. Het gebouw van zes lagen is 19,9 meter hoog aan de buitengevels (incl. opbouwtje 20,8 meter). Bij een bouwhoogte van drie tot vier meter per bouwlaag zoals dat in de visie is aangeven is dat tussen de 18 en 24 meter. Het gebouw van vier lagen is 13,7 meter hoog aan de buitengevels (incl. opbouwtje 14,9 meter). Bij een bouwhoogte van 3 tot 4 meter per bouwlaan zoals dat in de visie is aangeven is dat tussen de 12 en 16 meter.

* bezonning
Voor de nieuwe situatie met woningbouw zijn bezonningsdiagrammen gemaakt. Daaruit kan worden geconcludeerd dat aan de noord-, zuid- en westzijde van het te realiseren project schaduweffecten voor de bebouwde omgeving niet aanwezig of te verwaarlozen zijn.

De twee bouwblokken liggen ten westen van een rij bestaande laagbouwwoningen en schaduw-effecten hebben op die woningen. Op 23 juli zijn vanaf circa 16.00 uur de eerste schaduweffecten in de tuinen van de woningen aan de Vaartscherijnstraat te zien. In eerste instantie worden die veroorzaakt door de bergingen van de woningen aan de Vaartscherijnstraat zelf. Vervolgens komt er in de periode daarna schaduw overheen van de twee nieuwe bouwblokken. Op 23 juli reikt de schaduwlijn om 19.00 uur grotendeels op de achtergevels van de meeste woningen in de Vaartscherijnstraat. Zowel op 23 maart als op 23 juli om 19.00 uur liggen de meeste tuinen van de woningen aan de Vaartscherijnstraat in de schaduw. Uit de bezonningsstudie blijkt ook dat de schaduweffecten in de oorspronkelijke situatie met de schoolgebouwen al bij het merendeel van de bestaande woningen aan de Vaartscherijnstraat zorgde voor schaduw in de tuinen.

* de bouwkavel en situering van de twee bouwblokken
Ten opzichte van de oorspronkelijke situatie met de twee schoolgebouwen is de plangrens van de bouwkavel opgeschoven in westelijke richting. Daarmee is de afstand tussen de nieuwbouw en de bestaande woningen vergroot en is het profiel van de Vaartscherijnstraat inclusief parkeerplaatsen verbreed.

Om het uitzicht en de bezonning van de woningen aan de Vaartscherijn enigszins te verbeteren en om wat ruimte toe te voegen aan het profiel van de Vaartscherijnstraat wordt onderzocht of de twee bouwblokken nog wat zijn op te schuiven in westelijke richting (naar verwachting aan de zuidzijde zo'n twee tot drie meter en aan de noordzijde zo'n zes meter). Bij de art.19-procedure voor dit bouwplan zal definitief worden aangegeven hoeveel die verschuiving zal zijn.

* verkeer
In combinatie met de twee andere woningbouwlocaties Briljantlaan en Vicona zal de hoeveelheid verkeer op de Diamantweg ongeveer met 18% toenemen (900 extra verkeersbewegingen per etmaal ten opzichte van de huidige circa 5.000 mvt/etmaal). Gezien de functie die de Diamantweg heeft als wijkverzamelstraat is deze toename verantwoord. Daarbij komt dat de bestaande woningen rondom de Diamantweg op vrij grote afstand van deze weg staan, waardoor de eventuele overlast minimaal zal zijn. Doordat de drie locaties aan de 'uiteinden' van de Diamantweg liggen, zal het verkeer zich redelijk gelijkmatig verdelen over beide richtingen van de Diamantweg.

De in- en uitgang van de parkeergarage van het bouwplan wordt zo dicht mogelijk bij de Diamantweg gesitueerd. Hiermee wordt voorkomen dat al het verkeer van en naar deze locatie via de smalle éénrichtingsstraten zoals de Vaartsche Rijnstraat, Hoogravenseweg en de Broeder Alarmstraat moet rijden.

Veel bewoners van de Hoogravenseweg hebben een garage aan de Vaartscherijnstraat. Deze is in de huidige situatie over het algemeen moeilijk toegankelijk. Ondanks dat in de nieuwe situatie de straat breder wordt en de wegbreedte niet verandert, zal er wel een verschuiving plaatsvinden van de stoep door het toevoegen van langsparkeren. Bewoners hebben aangegeven dat hier hun inziens extra ruimte nodig is, minimaal ten groote van de oude stoep van 40 cm.

De WA Vultostraat en Briljantlaan hebben veel hogere verkeersintensiteiten dan de Diamantweg. Het verkeer vanaf de Diamantweg verdeelt zich over deze twee wegen. De toename van verkeer op de WA Vultostraat en Briljantlaan zal dan ook marginaal zijn.

* parkeren
Net als bij de andere nieuwbouwlocaties in Rotsoord voldoet het bouwplan Onyxweg 1-3 aan de geldende parkeernormen en wordt het parkeren bijna helemaal op eigen terrein en gebouwd opgelost. Hierdoor ontstaat naar verwachting geen toename van de parkeerdruk in de omgeving ten gevolge van deze nieuwbouw.

* herinrichting Diamantweg
Met behulp van het Impulsbudget zal dit jaar een deel van de Diamantweg worden versmald. Daarbij zullen ter plaatse van de school Het Rotsoord parkeervakken worden aangelegd. Met het aanleggen van deze parkeervakken wordt tegemoet gekomen aan de bewonerswens om iets te doen aan de overlast die busjes geven bij de school Het Rotsoord. Door deze aanvullende maatregelen wordt de verkeersafwikkeling en het parkeren in de directe omgeving van de drie nieuwbouwplannen verbeterd.

*  lucht en geluid
Voor wat betreft de luchtkwaliteit zal het bouwplan moeten voldoen aan het Besluit Luchtkwaliteit (2005). Ten aanzien van geluid zal het bouwplan moeten voldoen aan de randvoorwaarden uit de Wet Geluidhinder. Zowel het verkeer op de Jutfaseweg als op de Diamantweg is met een geluidbelasting van invloed op het bouwplan. Daarbij gaat het om de oriëntatie van woningen en ruimten binnen woningen en om het vereiste binnenniveau. Bij de artikel 19 procedure zal het plan op bovengenoemde aspecten getoetst worden. 

* getoonde belangstelling
Er blijkt veel belangstelling te zijn voor een nieuwe woning uit het complex. Inmiddels hebben ruim vierhonderd mensen belangstelling getoond voor een woning binnen het complex (bron Kompaan Vastgoed BV) . Driekwart daarvan komt uit Utrecht en ongeveer een kwart zelfs uit de directe omgeving van het bouwplan. Van de mensen die belangstelling hebben getoond heeft circa een:
– kwart interesse in een woning tussen de 175.000 en 200.000 euro;
– kwart interesse in een woning tussen de 200.000 en 225.000 euro;
– kwart interesse in een woning tussen de 225.000 en 250.000 euro;
– kwart interesse in een woning boven de 250.000 euro.

* conclusie
Zowel vanuit de directe omgeving als vanuit de stad is er voor het nieuwbouwcomplex aan de Onyxweg grote belangstelling. Gezien die getoonde grote belangstelling, hechten zowel de gemeente als de ontwikkelaar er belang aan om de locatie verder te ontwikkelen. Wij zijn van mening dat het woningbouwplan Onyxweg past binnen de uitgangspunten voor de bouwhoogte voor Rotsoord en de (aanvullende) randvoorwaarden voor de locatie Onyzweg 1-3. Er zal in overleg met de ontwikkelaar bepaald worden of en hoever het complex nog in westelijke richting is op te schuiven, wel met behoud van de Onyxweg. Daarmee kan, in combinatie met de herinrichting van de Diamantweg, tegemoet worden gekomen aan de kanttekeningen die tijdens de consultatie door de bewoners van de naastgelegen woningen naar voren zijn gebracht.

Woningbouwplan Vicona (Rotsoord 43/43a)
Vlak na verwerving van de grond en opstallen heeft de gemeente één van de panden op het terrein een gemeentelijke monumentenstatus gegeven. Daardoor is herontwikkeling alleen mogelijk met behoud van elementen van het monument en heeft dit tevens beperkende en financiële gevolgen voor de ontwikkelaar.

In het plan voor het Viconaterrein zit een grote ondergrondse parkeergarage voor bijna alle parkeerplaatsen die nodig zijn voor het complex. Het herbouwen van de monumentale gevel en -beuken in combinatie met de ondergrondse parkeerbak er onder is relatief duur. Deze maatregelen geven wel de voor Rotsoord gewenste extra cultuurhistorische kwaliteit en kwaliteit in de (semi-)openbare ruimte in de directe omgeving van de gebouwen.

Op basis hiervan ziet de ontwikkelaar op dit moment geen mogelijkheid om een aangepast plan met minder woningen bedrijfseconomisch verantwoord uit te voeren.

* een aangepast woningbouwplan
Zowel de gemeente als de ontwikkelaar willen toch graag dat de locatie als één van de eerste plannen in Rotsoord zo snel mogelijk wordt herontwikkeld met woningbouw in combinatie met het terugbrengen van een deel van de oorspronkelijke fabriek met monumentale waarde.

Na overleg tussen de ontwikkelaar en de gemeente is daarom bezien of en zo ja welke mogelijkheden er zijn om toch zo snel mogelijk een aangepast woningbouwplan met zes en vier bouwlagen (in plaats van acht en vier) en vierenveertig woningen te realiseren. De ontwikkelaar ziet daartoe alleen mogelijkheden indien er sprake is van compensatie (door elders nog woningen te kunnen bouwen of in financiële zin).

* conclusie
Wij stellen voor om nader te onderzoeken of er sprake is van aanwijsbaar nadeel voor de ontwikkelende partij.

Tot slot wordt bij het bouwplan Vicona nog nader onderzocht of de gemeente over zal gaan tot aankoop van de strook langs de Vaartscherijn. Dit om al een deel te realiseren van de gewenste openbaar toegankelijke langzaamverkeersroute langs de Vaartscherijn.

Hoogachtend,

Burgemeester en wethouders van Utrecht,

De secretaris,                De burgemeester